神兽归笼，新学期又要开始了！

每每想到这，读者Kin就特别头痛，因为幼儿园的娃，离读书又近了，可房子还没想好买哪。

作为一名广漂，Kin对广州的教育升学制度知之甚少，只常常听同事提到，广州中考高考如何之难，自己村小也最终考上985那一套，再也行不通了。

【资料图】

买房事关入学，究竟这房应该怎么买？才能兼顾教育和自住呢？当他找到我们咨询时，第一句话就是：

“挑好学校，就只能去老城区买房吗？”

买房挑好校，未必要去老城区

在互联网公司上班的Kin，目前租住在科学城单位附近。

Kin买房，预算在 150-200万 之间，咬咬牙也最多再加 50万 。但一家子，对生活品质要求不低，也想上班方便，所以不打算去老城区买房。

那买房要求好学校，是否一定要选老城区呢？我们且来看看：

教育投入，新区力压老区

确实，传统的观点看，似乎好学校，只能是在成熟的老城区。

但现在，随着教育改革一波又一波，新区教育投资不断发力，还真不能用老眼光看人了！

看一张教育投资预算区排行就明白， 2022年，排名第一的是增城区！ 而海珠、越秀、荔湾等老区，却排在了榜尾。

就拿排名第一的增城来说，这可不是她的首次领衔，而是 连续6年领跑广州 了，增城在教育投入上，6年砸下了355亿的重本，这岂能没有表现？

增城过去5年新改扩建中小学45所，比如在2022年新开公立学校数上，增城以12所与黄埔并列第一。

此外，增城还实施了 两个率先 ，在全省率先实施小学至高中12年免费教育，率先实施撤并学校学生交通补贴和营养改善全覆盖 （来源：广州增城发布）。

可见，在教育惠民政策上，以增城为代表的部分新区，还走在了广州前列。

厚积薄发，新区进步巨大

巨大的投入，必然出效果，金鳞岂非池中物，一遇风云变化龙！

不单新建学校数量，办学质量提升也进步明显：2016年以来，华附、二中、广附、执信等省市属名校，扎堆进入增城办学：

随着教育提质，近几年来， 增城中考成绩越来越好 ，2021年增城中考平均分达到了566.7分，不但比4年前提高了63.7分， 且大幅赶上了广州平均水平。

看着这上升势头，相信假以时间，增城未来表现还会更好。

教育与自住能兼顾

了解到这些情况后，Kin也悟出些道理，确实选好学校，未必一定要去老城区，在教育投入巨大的新区择校，未来绝不会差。

那好学校的标准一般是什么？长期以来大家积累了这样的经验：

好学校一看品牌管理二看生源三看升学，把握住这几点就八九不离十了。

那这也说明，在新区同样能找到这样的好学校，和自住是可以兼顾的。

想明白这一点，则黄埔、增城，这两通勤距离合适的区域，自然会是首选。

但他觉得在黄埔买个小面积，还不如再往东一点，通勤时间多个10分钟，却能买个大三房甚至四房，居住品质才有保证。

那不如再往东看看，预算之内或有更合适选择。

目光东移，新校华附有很高确定性

这不，有一所新学校，就吸引了Kin的目光，黄埔东新建的 华南师范大学附属永宁实验小学 (暂命名）。

学校效果图

这所学校能否满足Kin的要求？我们且来分析分析：

且看学校本身，有板上钉钉的确定性

一是学校自身的确定性：

华附曾位列 全国百强小学TOP4， 办学水平当属可以永远相信的顶流扛把子。学校在增城区教育局指导下落成，已经明牌；

二是开发企业的重教传统：

新世界重视教育素有口碑，与华附、培正等名校都有成功合作 办学先例，20年前华附新世界（现已改名华新学校）以及华附实验小学，首开名校与楼盘合作办校的先河。

合作签约图

据说，这次新世界相当给力，投入了6500万引进华师品牌，用于软硬件筹备，一所东部优质品牌新校，正在冉冉升起。

楼盘学校，家长优秀，近朱者赤

如今的学位房购置逻辑， 从看学校进而看生源，家长圈层相当重要 。

有句话叫： 教育最大的“不公平”，来自家长。 寒门已再难出贵子，2022年，北大农村学生占比仅15%，而农村考生的比例，占36%。孩子成长的不同，体现着家长的差异。

华师附小作为 新世界星辉红线范围内学校 ，业主子女入读相对有优势。而星辉作为片区住宅标杆，在家长圈层这块绝对出彩：

据了解，业主里，有公务员、大学舞蹈老师、南方医院的医生护士、还有网易的游戏事业部的IT、科学城企业的法律顾问以及旁边云埔工业园里面企业管理层等等。

有如此优质的家长圈层，想象大家对孩子教育都会很重视，近朱者赤，楼盘业主素质足以放心。

再看小升初，应元、华附，星光璀璨

学校、生源，都很OK，接着Kin问起的 小升初升学问题 。

毕竟升学，是不少家长最为关心的地方，也常常痛点满满！新区虽然投入大，毕竟底蕴浅。

“这儿能有老城区那样的知名初中吗？”

Kin问起时明显有些心虚，他害怕听到否定的答案。

但他问之前我早做了一番功课，别说，还真有，新世界星辉所在的永宁街，就有大名鼎鼎的 增城应元学校 ！

增城应元，是小升初热门学校，2018年开办，隶属 二中教育集团 ，整个课程设置按照应元、苏元设置，要求颇高。

在越秀二中应元停办后，不少优秀师资来到了增城应元，可以说，这所学校身上，就有着二中应元的灵魂。

增城应元成绩喜人，2021年中考成绩，为增城公办初中第一，普高率达到了94%,远超广州平均水平 （约60%） 。2022年中考，700+学生近百人，一半学生上第二梯度线 （670+） 。

注：来自2021年中考喜报

要知道，增城应元可不止初中部，还有投资约6亿，1800个学位的高中部，正在建设之中，将于2024年竣工。（来源：信息时报）

同时，按照增城区最新的文件， 华南师范大学附属增城学校 等六校，拿出一半招生名额全区共享。

也就是说，除了增城应元等初中外，还有华附增城学校的升学机会！

2020年，华师附中与增城签约合作办学，华附校长姚训琪亲自出席，投资高达9亿，已于去年开学！

听我说完后，Kin两眼冒光，新区竟有如此多省市属品牌初中，早已复非吴下阿蒙，这大大出乎了他的意料。

这样看来，大家公认的构成一所好学校的几大要素，在这儿集齐了，Kin分析后也觉得足以放心。

华附治愈教育焦虑

星辉也是一道硬菜

了解到这些，Kin对这所华附新分校还是挺认可的。但对应的新世界星辉，是否符合他们在居住品质上的要求呢？

于是，我建议他到现场实地考察，亲身感受一番：

与黄埔一路之隔，紧挨两大国家级产业区

早在2021年，华星光电所在的翟洞旧改区域，已经纳入了黄埔区的管理范围。换言之，楼盘跟黄埔区一路之隔。从科学城过去，还真的很近。

位置示意图

一站到TOD，三站到天河，而且新世界签约了商业巴士，直达天河、黄埔等地，考虑挺贴心周全的。条条大路通罗马，交通很方便，上下班通勤还真的不担心。

他一路过来，最大感受就是这紧挨着的两块，城市面貌不错，摩天高楼拔地而起，分别为广州经济开发区和广州东总部经济区，都是国家级的存在。

产业示意图

在增城高质量发展会议上，明确了 “地区生产总值增长7%，坚持制造业当家，高质量推动教育强区、科技创新强区和人才强区建设 ”的年度发展目标和任务。官方明确表态，未来高光可期。

Kin算是吃到互联网红利那拨人，很清楚产业对区域发展的驱动价值。这点很真确，看科学城这位优秀课代表就知道：

产业集聚会提升区域价值，让房子更好对抗市场周期；人才集聚，邻居圈层素质更高，后期置换也不愁没人接盘。

自有约3.5万平商业配套，再现广粤天地！

新世界星辉自带3.5万平商业体，据开发商介绍，目标是打造成整个东部的消费目的地 。

商业配套效果图

除了丰富教育资源考虑，而商业体本身也看点多多：

商业体后续将由 广粤天地、云门NEW PARK 的专业商业团队负责招商运营。广粤天地租金媲美太古汇，云门NEW PARK更是白云消费门户。这点看来，这是新世界中国商业招商能力以及对客群超强理解的体现。

根据项目商业体的场地及硬件设施达成，将吸引 图书馆、艺术运动等素质培训机构等相关业态， 并预计今年年底开业。

社区商业配套和华师附小同频共振，为素质教育全面培养提供了土壤，有助于孩子全面发展。

公共社交空间，与业主共成长

要是住在黄埔东，配套几乎全靠项目本身。对于有娃的家庭来说，尤其关注家门口的社交配套。除了项目商业配套，社区公共空间规划也相当重要。

凯旋新世界广粤天地，开创了立体园林和CBD唯一户外花园式商业设计，成为了城中高端圈层的消费目的地。

凯旋新世界实景图

广粤天地珠玉在前，Kin对星辉也满怀期待。这次特地来到现场了解：

销售小姐姐介绍，社区园林采用围合式设计，并做了 5米抬高 ，东西向楼距 接近200米 。

围合大园林规划鸟瞰图

在居住舒适度上，充分拓宽了景观视野，保证了每户的私密性。对社区公共空间而言，围合式布局也尽可能保有景观完整性，公区体量超9万平。

如何极限利用这大规划呢？新世界在大园林里设计了20多个主题的社交空间：

夫妻俩滨水公园边上遛狗散步，一家人在阳光草坪来一场野餐，小孩子在魔力树屋玩滑梯，跟小伙伴在玻璃盒子PARTY-ZONE狂欢......

园林漫游视频补充

逐个展示下来，让Kin认识到园林不仅是大，还在于它的趣味社交场景设计。无论是遛娃还是邻里社交，星辉的公区园林规划在预期之上。

目前园林还在效果图阶段，但【光印】生活美学馆已肉眼可见，首创了7大功能休闲娱乐空间：

「心阅」书吧藏书规模4万册，胜过不少公立图书馆；在酒吧，在这跟三五知己看球、小酌，十分惬意；在健身房锻炼，结识同样喜欢运动的邻居......

「心阅」书吧实拍

健身室实拍

楼栋大堂也是所见即所得，约9.8米超级挑高大堂，拿出了标杆豪宅的空间尺度。通往候梯厅的走廊，看到树木元素的艺术墙，电梯内部空间舒适明亮......

楼栋大堂实拍

此行充分感受到开发商的用心，把多方面居住需求考虑到位了，这应该就是给到业主的尊重和体面吧。

多出40平的王牌户型

重新定义了 品质生活

看房一定少不了选户型，详细了解到他的需求，销售小姐姐给推荐了建面约115㎡4空间单位。

建面约115㎡4空间户型亮点

Kin把户型图发了过来，我细看了一下，跟他理想的高品质生活吻合度挺高：

论及居住舒适度，她有出众的通风采光

全屋四开间朝南，把3个卧室和客厅安排在南侧，自然采光面长约12米。

不仅采光效果拉满，通风效果也不俗，屋内多条南北对流动线，随处感受识叹广州人都爱的舒适过堂风。

通风采光示意

可以想象下，在阳台的躺椅享受阅读时光，沏上清茶和小饼干，温柔的阳光照射在身上，轻柔的风吹拂脸庞。茶歇午后，和大自然交换能量。

阳台生活场景示意

论生活品质，她有得当的空间布局

经典竖厅的动静分离布局，孩子们在客厅享受轰趴时光，也毫不影响在主卧休息的父母。动静皆生活，共融在一室。

动静分离布局生活场景示意

LDKG一体化设计，打造了隔而不断的家庭核心区。厨房做饭的妈妈和客厅打游戏的孩子聊天，在客厅回复邮件的爸爸不时加入话题，各自忙碌却又不影响交流陪伴。

LDK一体化生活场景示意

创变N+1空间，可以打造成独立书房、儿童娱乐室、茶室等，满足家庭不同周期的个性化需求，创造生活的N+1种可能。

N+1房空间改造示意

预算250万，与其在科学城买入北向70平两房，不如考虑这多出40平南向四房，自住品质感到位了，学位也稳妥。

如果希望首付少一些，月供轻松一些，也可以选择建面约97、103平户型，也是四空间产品，还有建面约76平三房的选择。

这条算术题，怎么算都不会错。这一年N次看房无解，Kin考察完星辉确实很动心了。

关键词： 生活场景 近朱者赤